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努力探索小区物业走物业服务托管的新路子

  目前,随着城市化建设的不断推进,县城面积逐渐扩大,新小区大批量建成。小区物业管理乱象难以根治,各种矛盾叠加,引发了许多不安定因素,牵涉了政府部门人力、物力、财力。物业公司与业主有些矛盾得不到解决,以拒交物业费方式来抗争,导致物业公司将业主告上法庭。业主与物业公司矛盾越积越深,问题始终得不到解决。如果能探索出一条小区自主管理、物业公司托管,建和谐小区的新路子,达到政府放心、业主满意、社区省心、托管公司乐意的目标,是解决当前物业管理乱象的有效途径。

  我县小区物业管理的现状

  2008年我县首个小高楼楼盘御景园小区建成,之后江南豪园等到至今有15个小区建成。小区自主管理的有御景园、江南豪园;其余的是开发商前期物业、衢州丽东、丽水金服、丽水绿馨物业公司管理。从物业费收取情况看参差不齐,高低不一,一般的小区物业费维持在每平方0.6至2.9元之间,服务标准有好有差。自主管理的小区物业费年结年清,物业公司管理的小区收费率高的在85%左右,差的在50%左右。物业费收取率的高低直接影响到服务质量。物业公司入不敷出,只能减员降低服务标准,业主正当理由得不到解决,把怨气都归结到物业公司或业主委员会,以拒交物业费来抗议。物业公司被迫将业主告上法庭,导致物业公司与业主的关系越来越僵的恶性循环。

  导致物业公司与业主对立的主要原因

  首先,物业公司与业主的关系理应是平等的。物业费的高低要体现在价有所值上。你出多少价,为你做多少事;松阳有句俗语叫做“一分钱,一分货”,体现价有所值。当前,物业公司不履行服务合同的承诺,业主希望变失望现象较为普遍;物业公司在小区物业选聘或招标中,以总公司的名义赢得服务管理权,服务合同签订后,再由分公司承包人接手服务管理,承包人交5%的管理费给总公司。由于分公司或承包人在小区服务管理中,追求经济效益最大化,底气不足,管理水平有限,不善于宣传,不善于沟通,不善于入户做工作;从而导致物业与业主的对立越来越严重。所以,在网上流转“物业干啥啥不行,物业收钱第一名”的“锦旗门”事件在各地延烧。

  其次,监管不到位问题得不到解决。每个楼盘在物业承接查验移交中所暴露出的房屋漏水、地下车库路面起沙、擅自改变施工图纸用途等各种问题依然存在。职能部门缺乏事中、事后监管。表面上都有监管单位,实质上是流于形式。在房地产行业滋生了官僚主义、工作不实的“温床”,导致问题难解决,埋下了问题久拖不决的伏笔。由于开发商以赠送阳台面积为噱头,促进购房销售量,最终造成政府处罚业主买单的怪圈。于是,业主为解决房屋遗留问题,不断上访投诉,给政府增加了人力、财力、精力负担。按照丽水市物业管理条例,物业服务企业应当于每年第一季度公布上一年度物业合同的履行情况、公共水电费用的分摊情况,由物业服务企业负责实施的维修项目中物业专项维修资金的使用情况和共有物业以及相关场地经营所得的收支情况。物业服务企业账目不公布,不透明,业主成了冤大头。

  再次,业委会难成立,业主担任业委会成员积极性不高。主要因素是业委会没有经济待遇,做的是吃力不讨好的事,更谈不上政治待遇可言。开发商不大愿意组建业委会,前期物业几乎与开发商存在着割不断的利益关系,所签订的服务合同也是霸王条款,有利可图。不但不配合,还有阻挠现象,该移的资料不移,造成刚成立的业委会在选聘物业服务公司时,底数不清情况不明。许多小区与物业服务公司签订的合同,业委会没有精力对服务合同进行事中监管,造成服务合同执行不到位,服务标准、服务质量下降。

  破解小区物业管理乱象的措施和对策

  我县小区物业管理问题,应该是处于初级阶段,业主的诉求不一,有的只需把门看牢,卫生搞干净,物业费越低越好;有的业主认为,几元物业费无所谓,要求品质好、品位高、服务优、房产保值增值。在初级阶段,广大业主大部分都是做房奴,房产在银行都有抵押贷款,还是计较物业费的。那么,如何找到质价相符、减少物业公司与业主对立,构建和谐的业主与物业公司的关系,是摆在各级政府面前的重要课题。

  ◆小区实行“四有自治”模式自主管理

  我县御景园小区走出了一条“实行业主自主管理、公司化运作、业委会监管”的新路子。城西社区包装的以党建引领,小区“四有自治”(有事务自己管理、有问题自己解决、有矛盾自己处理、有困难自己克服)标准化项目获得市级验收,县委改革办作为案例在各小区推广其做法:

  亮点一,业委会无私奉献为业主。该小区2013年成立了临时党支部后,支部书记、业委会主任连选连任至今。小区五部电梯更新,筹款125万元未向政府要一分钱;居民乘上新电梯自豪地说:“人家小区物业费都难收,而我们小区还更新了新电梯。”

  亮点二,电梯房物业费是全省最低。物业服务费是根据服务的工作量来计算;服务少收费少,服务多收费多来定价。电梯房每月每平方0.8元,电梯维保、检测费、电费以楼层高低计算,一楼全年50元,逐层递增至11楼550元,物业费房屋面积加分摊费一次性扫码交到业委会账户,电动车免费充电,物业费年结年清,缴款率达100%。店面房物业费服务少减半收取。

  亮点三,党员巡逻邻里守望降案件。该小区自2010年业委会成立后,十余年来没有一起矛盾上交,没有发生一起立案的刑事案件。逢年过节是案件的高发期,小区节前节后党员义务巡逻至今。小区邻里和谐,互帮互助,邻里守望,居民获得感、安全感、幸福感不断增强。

  亮点四,暖心工程彰显党组织关怀。业主住院有人看,老人逝世有人送,业主困难众人帮,小红利大家享。小区建立了党员关爱基金,规定了使用方法并严格执行。业主住院购买100元左右的慰问品,若动小手术300元的慰问金,大手术500元至1000元慰问金;老人逝世党支部、业委会送花圈一个,派人到火葬场送上最后一程,慰问金500元。截至目前,发动业主捐款1.5万,看望住院病人126人次,送逝世老人4名。

  亮点五,结余的物业费反哺业主。小区除了有爱心伞方便业主使用外,物业费结余部分用来反哺业主。如小区安装使用清洁、安全的天然气,每户需缴纳2300元的安装费,经业主委员会扩大会议同意,由集体买单同供气单位结算。

  亮点六,业委员为全体业主维权。2019年4月,开发商撤管后留下未出售的地下车位及柴间,被业委会暂扣让广大业主停车。时过八年保修期已过,将业委会告上法庭,要求返还其未出售的地下车位及柴间。经业委会扩大会议讨论,决定成立应诉小组负责案件诉讼。应诉小组以放弃不追诉开发商遗留问题为代价,开发商放弃法院判决的6个车位,市场价估值460万,以182元打包给业委会,余款作为补偿业委会解决遗留问题的经费。为此,应诉小组从与开发商签订协议到车位拍卖、解决车位拍卖后的一系列问题,为业主省下诉讼请律师费用10万元,车位拍卖费用20万元,为全体业主争取利益200余万元,开创了全省业委会与开发商打官司的先河。

  像御景园小区自主管理“四有自治模式”,一是需要党支部的宣传、教育、引导,统一广大业主的思想,把全体业主思想引领到爱国家、爱集体、爱家园上来;二是依法管理,按规矩办事,用制度来保障,以制度管理人,以制度约束人,以制度感召人,人心齐泰山移,没有克服不了的困难,没有解决不了的矛盾和问题;三是需要有一个坚强的业委会领导班子,更需要一个热心于公益事业、无私奉献的领头人。业委会做到公正、公平、透明,业主做到理解、包容、支持,做人做到知足、感恩、奉献。

  自主管理的优势在于自己的事自己管理,物业费扫码进入业委会公用账户,超过1000元以上由经济监督委员会批准,5万元以上的项目由全体业主表决,同意票半数以上由两家单位选聘评估中标实施。业主缴纳的物业维修基金依据《浙江省物业维修基金管理办法》规定,经得全体业主三分之二以上同意可提取到业委会账户自主管理,减化提取物业维修基金烦琐的手续,业委会可将维修基金购买国债增值,增加收益。

  ◆选好业委会用制度来保障物业正常运转

  小区物业管理不是开发商说了算,也不是前期物业说了算,更不是行政部门说了算。小区最高权力机构是业主大会,业委会是业主大会的常设机构,负责处理物业管理的有关事项。业委会成立后,利用物业管理用房和物业管理区域内其他共有物业从事经营性活动的,应当经业主大会同意。所得收益归全体业主共有,主要用于补充物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。共有物业经营收益应当单独分类列账、独立核算,每年三月底前公示上一年度物业经营收益的收支情况,并接受业主监督。业主大会召开可以用微信或票决方式进行。重大事项需交业主大会通过。如业委会成员、经监会主任津贴、动用物业维修基金等。丽水市管理条例第十一条还规定下列事项由业主大会会议做出决定,不得授权业主委员会行使:

  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

  (二)选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;

  (三)制定共有物业和共有资金的管理与使用办法;

  (四)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案,确定其他公摊费用的收取标准;

  (五)选聘、解聘物业服务企业;

  (六)申请改建、重建建筑物及其附属设施,改变共有物业的用途。

  根据丽水市物业管理条例相关规定,业委会依法选举产生后,业委会要认真履行以下职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议;

  (二)召集业主大会会议,向业主大会报告履职和财务收支情况,并在物业管理区域内显著位置公布,接受业主询问或者质询;

  (三)拟订物业管理区域内部管理制度以及共有物业、共有资金的管理与使用方案;

  (四)拟订物业服务企业选聘方案,物业服务内容、标准以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案;

  (五)组织筹集和监督使用物业专项维修资金,以及管理共用设施设备;

  (六)代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (七)制作和保管会议记录、业主以及业主代表名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件和工作档案,并接受业主查询;

  (八)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业管理费以及其他费用,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)按照业主大会决定或者业主大会议事规则聘请执行秘书、财务人员;

  (十)配合街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作;

  (十一)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  坚强的业委会领导班子人选从哪里挑选?根据条例规定,业委会筹备组由主管部门、乡镇街道、热心业主组织,业主筹备组人数半数以上组成。业主自荐或组织推荐相结合,要鼓励公职人员参与接受广大业主挑选。其程序既要合法又要合规。一是每幢楼或单元推选一名业主代表,印制选票推选高票者当选为业主代表,公示7天后视为正式业主代表;二是在业主代表中根据需要确定业委会委员人数,再由委员中产生业委会主任、副主任、经济监督委员会主任(主任1名,委员2名)、业委会委员若干名。公示7天后报主管部门、乡镇街道备案,主管部门出具备案证明,刻制印章开设业委会公用账户。

  业委会正式成立后,可聘请第三方对前期物业依据住建部2010年165文件《关于物业查验办法》进行复查,复查中存在的问题,依据第三方的物业服务评估报告进行整改,整改合格后移交业委会。业委会召开业主代表大会进行选聘物业服务公司,在选聘物业公司时,至少有两家以上的物业服务公司参与,向全体业主代表报告物业管理服务方案,物业费收取办法、服务质量标准,全体业主代表进行举手表决,超过半数以上的代表同意选聘的物业服务公司为该小区的物业服务企业。业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。选聘物业服务企业采用代表制选聘,又合法合规,若有业主拒交物业费,物业服务公司根据物业服务合同向当地人民法院提起诉讼。倘若业委会在选聘物业服务公司时,采用海选的办法选聘物业服务企业,同意票必须达到小区总户数及专属区面积半数以上票,才视为被选中的合法物业服务企业。业委会采用海选的办法选聘物业服务企业,同意票未达到小区总户数及专属区面积半数以上票的,存在着法律风险。如果在法庭辩论过程中,有业主提出物业服务合同在海选时同意票未达到小区业主总户数半数以上的,法院在判决时视为无效合同,物业服务公司成为败诉方。

  ◆强化业委会成员的小区管理能力提升。

  目前,我县小区许多业主委员会成立之后,截止目前,都没有进行系统的业务培训。如法律法规、业委会议事规则、业委会职责、物业服务合同如何签订、物业服务合同如何监督、物业维修基金如何提取、业委会如何为业主维权等。

  按照县委、县政府两办印发的2020(7)号文件《松阳县加强住宅小区物业管理的若干意见》的通知精神,对各部门的职责进行了明确,解决了部门之间相互推诿扯皮的问题。但实际操作过程中,还存在着有关部门有文件不执行,有事务不解决,有矛盾不调处的现象。作为属地管理的街道、县住建局应当负责业委会成员的业务培训,综合执法局要认真查处小区的乱搭乱建及毁绿行为,确保小区外立面美观整齐划一。做有呼必应,有求必到,有难必解,为业委会撑腰,为业委会解决难题,为全体业主维权。

  ◆以党建引领鼓励在职干部担任业委会成员

  近几来,组织部门高度重视小区的党组织建设,从2013年在全县各小区设立临时党支部,加强了在职党员进社区8小时外的管理,要求全体党员在小区亮身份、促服务活动,取得了一定成效。随着组织的不断健全,在社区建立了大党委, 200名以上的党员小区,建立了临时党委。党员在小区的作用,推动了城市治理的进程。从当前业委会成员的素质来看,普遍存在业务能力低,综合素质不高,不敢大胆管理的实际问题。为此,组织部门要建立制度,鼓励在职党员干部接受小区业主挑选,出台在职党员8小时外在小区的表现采用积分制的考核办法,用好双重管理证。各单位党委、党组加强双重管理证的检查,在检查时不能流于形式,党员干部在小区的表现作为考核公务员是否称职的条件。对在职党员干部担任服务党支部书记或业委会主任的,特别优秀的列入后备干部库,在晋升、提拔方面作为优先选项考虑;县政府在年终考核时,单位有担任小区服务党支部或业委会主任的党员干部给予加分,在评优评先评职称方面给予优先。

  ◆物业托管是解决业主与物业公司对立的有效途径

  当前,我县的小区大多数没有超过1000户以上的大型小区,基本上都可以实行自主管理或委托物业服务公司代管。托管物业服务公司当好业委会参谋,小区的物业费、服务质量、物业管理费用多少都是业委会说了算。

  如何做到小区物业由物业公司托管政府放心、业委会省心、业主满意、物业公司乐意呢?

  首先,小区物业要做好“五保”。即:保安、保修、保洁、保绿、保值。如何做到服务质量不降、服务标准不减、服务费用适当。业委会要制定业主规约、各项规章制度来保障,授予物业公司一定权利,重大事项交给全体业主表决。重大事项一般归纳以下几个方面:小区重大事项部分授权的表决票(见文末)

  其次,业委会与托管物业服务公司签订物业托管合同。在签订物业服务托管合同时,明确物业托管服务公司、业委会各自的权利和义务,物业服务质量、物业费收取办法、绿化养护修剪、水电设备维修、车辆秩序管理、业主纠纷调解、遗留问题解决、物业费催缴、法律诉讼、托管合同争议仲裁等事项。托管合同尽量做到全面、细致、考虑周全,减少纷争。物业管理服务过程中,全部由托管物业服务公司承担,包括物业费的收取及起诉。

  再次,物业费收取存入与托管物业服务公司分离。当前,各小区物业费收缴率低的主要原因是,业主认为物业服务公司赚得盆满钵满,加之物业服务不尽人意,存在着抵触情绪。物业托管是解决业主与物业服务公司矛盾的最佳选择。一是业委会自主管理,托管物业服务公司“保姆式”服务,这收取物业费5%的保姆费,不存着物业服务公司利润赚得多。二是物业费根据托管物业服务公司的运营成本而定价,一般物业费在1元以下,实行同城同价,取消物业公司所谓的能耗费,压缩物业公司的利润空间,节余部分反哺业主。三是业主缴纳物业费扫码进入业委会公用账户,物业费收取存入与托管物业服务公司的账户分离,解决了业主与物业服务公司的对立情绪,不会再出现“物业干啥啥不行,物业收钱第一名”的“锦旗门”事件,最终达到政府放心、业委会省心、业主满意、受托物业公司乐意的目标。

作者:徐念龙 来源:松阳新闻网 编辑:肖土根 孙志华 吴胜 时间:2020年12月29日

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